اجاره یک مغازه وقفی، در نگاه نخست ممکن است تفاوت چندانی با اجاره دیگر واحدهای تجاری نداشته باشد، اما در بسیاری از این املاک، مساله تنها پرداخت اجاره‌بها نیست. گاهی زمین متعلق به موقوفه است، بنای مغازه را شخص دیگری احداث کرده و حق سرقفلی نیز به فردی غیر از مالک زمین تعلق دارد.
در چنین شرایطی، تعیین تکلیف یک واحد تجاری به بررسی اسناد مالکیت، قراردادهای اجاره، سوابق انتقال حقوق و مقررات حاکم بر رابطه استیجاری نیاز دارد؛ موضوعی که می‌تواند روند حل اختلاف را طولانی و پیچیده کند.
وقف در قانون مدنی به معنای حبس عین مال و اختصاص منافع آن است؛ بنابراین در املاک تجاری وقفی، حفظ اصل ملک و تأمین منافع موقوفه اهمیت اساسی دارد. با این حال، در طول سال‌ها ممکن است حقوق مختلفی درباره یک ملک شکل گرفته باشد. برای نمونه، زمین یک مغازه می‌تواند وقفی باشد اما بنای آن را مستأجر یا شخص دیگری ساخته باشد و حق سرقفلی یا حقوق ناشی از فعالیت تجاری به فرد دیگری منتقل شده باشد.
این تفاوت‌ها به آن معناست که هر اختلافی درباره یک مغازه وقفی را نمی‌توان صرفاً با استناد به وقف بودن زمین حل کرد بلکه باید وضعیت حقوقی هر بخش از ملک و اسناد مربوط به آن بررسی شود.
تفاوت سرقفلی و حق کسب
یکی از مهم‌ترین موضوعات در اختلافات املاک تجاری، تفاوت میان سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ در شرایط مقرر قانونی، مالک می‌تواند هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی به‌عنوان سرقفلی دریافت کند. این قانون همچنین در مواردی، حق مطالبه سرقفلی را برای مستأجر به رسمیت شناخته است.
در مقابل، حق کسب یا پیشه یا تجارت در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ مطرح شده و با سرقفلی تفاوت دارد. از این رو، تاریخ قرارداد و قانون حاکم بر رابطه استیجاری در تعیین حقوق طرفین اهمیت دارد.
در املاک وقفی نیز انتقال حقوق کسبی و سرقفلی ممکن است تابع ضوابط خاص وقف، قرارداد و مقررات مربوط به پذیره و موافقت متولی یا اداره اوقاف باشد.
نگرانی از تمدید قرارداد
حسن آقا، صاحب یک خرازی قدیمی در یکی از محله‌های تهران، نزدیک سه دهه است که در مغازه‌ای وقفی به کسب‌وکار مشغول است. مغازه‌ای که با گذشت سال‌ها نه‌تنها محل درآمد خانواده‌اش، بلکه بخشی از هویت و زندگی روزمره او شده است. با نزدیک شدن به زمان تمدید قرارداد، اختلاف بر سر میزان اجاره‌بها و شرایط جدید، نگرانی‌هایی درباره آینده فعالیتش ایجاد کرده است.
او می‌گوید: سال‌هاست در این مغازه کار می‌کنم و تمام زندگی‌ام به همین کسب‌وکار وابسته است. می‌دانم که ملک وقفی است و باید حقوق موقوفه رعایت شود اما انتظار دارم شرایطی در نظر گرفته شود که بتوانم به کارم ادامه بدهم. افزایش هزینه‌ها و دشواری تأمین اجاره‌بها، ادامه فعالیت را برایم سخت کرده و نمی‌دانم در صورت توافق نکردن چه سرنوشتی در انتظار مغازه و زندگی خانواده‌ام خواهد بود.
محمودی صاحب یک مغازه قدیمی در یکی از بازارهای تهران، سال‌ها پیش سرقفلی یک واحد تجاری وقفی را خریده و اکنون قصد دارد آن را به فرزندش واگذار کند تا کسب‌وکار خانوادگی‌شان ادامه پیدا کند اما در جریان پیگیری‌های اداری متوجه می‌شود انتقال حقوق تجاری تابع شرایط قرارداد و ضوابط قانونی است و نمی‌تواند صرفاً بر اساس توافق شخصی، سرقفلی را به دیگری واگذار کند.
همین مسئله او را با پرسش‌هایی درباره حدود اختیاراتش و آینده مغازه‌ای روبه‌رو کرده که سال‌ها برای حفظ و رونق آن تلاش کرده است.
بنای ساخته‌شده به هزینه مستأجر
فاطمه زنی میانسال که پس از فوت همسرش اداره یک کارگاه کوچک را بر عهده گرفته، سال‌هاست در ملکی وقفی فعالیت می‌کند که بنای آن چند دهه پیش با هزینه شخصی همسرش ساخته شده است. حالا با مطرح شدن اختلاف بر سر مالکیت اعیان و حقوق قانونی ملک، او نگران آینده کارگاهی است که تنها یادگار همسر و منبع درآمد خانواده‌اش به شمار می‌رود. فاطمه برای روشن شدن وضعیت حقوقی ملک، ناچار است اسناد و مدارک قدیمی را بررسی و از مسیرهای قانونی موضوع را پیگیری کند.
امیر، جوانی که پس از فوت پدرش اداره یک کتاب‌فروشی قدیمی را بر عهده گرفته، اکنون با مسئله انتقال حقوق تجاری مغازه‌ای روبه‌روست که سال‌ها محل فعالیت و کسب درآمد خانواده‌اش بوده است. او برای ادامه فعالیت در این واحد تجاری وقفی باید وضعیت قرارداد اجاره، حقوق کسبی و شرایط قانونی انتقال آن را مشخص کند مسئله‌ای که آینده شغلی و ادامه میراث خانوادگی پدرش را با ابهام روبه‌رو کرده است.
مغازه وقفی؛ تنها پشتوانه معیشتی یک مادر و فرزندانش
مریم زنی که پس از فوت پدرش یک واحد تجاری وقفی را به‌عنوان میراث خانوادگی در اختیار دارد، سال‌هاست از محل درآمد این مغازه، هزینه‌های زندگی خود، مادر سالخورده و فرزندانش را که از نعمت حضور پدر محروم‌اند، تأمین می‌کند. اکنون بروز اختلاف بر سر وضعیت حقوقی ملک و شرایط ادامه فعالیت در آن، نگرانی‌هایی برای آینده معیشتی این خانواده ایجاد کرده است چرا که این مغازه برای او تنها یک محل کسب نیست بلکه تنها پشتوانه اقتصادی خانواده‌ای است که چند نفر از اعضای آن به درآمدش وابسته‌اند.
در پس کرکره‌های نیمه‌باز مغازه‌های قدیمی تهران، گاهی اختلافی حقوقی جریان دارد که فراتر از مالکیت یک ملک، به سرنوشت کسب‌وکارها و معیشت خانواده‌ها گره خورده است. برخی صاحبان این واحدها سال‌ها در املاکی فعالیت کرده‌اند که زمین، بنای تجاری یا سرقفلی آنها وضعیت مالکیتی متفاوتی دارد تفاوتی که با تمدید قرارداد، انتقال حقوق تجاری یا بررسی اسناد قدیمی به مسئله‌ای پیچیده تبدیل می‌شود. در این میان اداره اوقاف از یک سو مسئول صیانت از حقوق موقوفات است و از سوی دیگر با ضرورت حفظ فعالیت اقتصادی کسبه روبه‌روست، تعادلی دشوار که گاهی راهی جز مراجعه به مراجع قضایی برای حل اختلاف باقی نمی‌گذارد.
انتظار ماندن در مغازه وقفی با شرایط و قیمت قبل، عدم برگزاری مزایده جدید و نگه داشتن مستاجر قبلی، انتقال ملک به فرزند و وابستگان بدون تشریفات قانونی جدید، مواردی است که برخی مستاجران مغازه‌های وقفی مطرح می‌کنند و شرایط لرزان و مبهم اقتصادی نیز نگرانی آنها را افزایش داده است.
با توجه به وجود اختلافات حقوقی در برخی املاک تجاری وقفی و تأثیر این مسائل بر فعالیت کسبه و معیشت خانواده‌های وابسته به آنها برای بررسی ابعاد این چالش‌ها، نحوه رسیدگی به اختلافات میان صاحبان کسب‌وکار و اداره اوقاف و راهکارهای قانونی حفظ حقوق طرفین به سراغ سید حسن میرکریمی، مدیرکل اوقاف و امور خیریه استان تهران رفتیم تا درباره پیچیدگی‌های مالکیت عرصه، اعیان و سرقفلی و مسیر حل‌وفصل این پرونده‌ها گفت‌وگو کنیم.
چالش مدیریت املاک تجاری وقفی؛ میان پیچیدگی‌های حقوقی و مراجع قضایی
میرکریمی در گفت وگو با ایرنا با اشاره به پیچیدگی‌های حقوقی پرونده‌های املاک تجاری وقفی بر ضرورت همکاری صاحبان کسب‌وکار با اداره اوقاف برای حفظ حقوق موقوفات و معیشت مردم تاکید کرد.
مدیرکل اوقاف و امور خیریه استان تهران گفت: مدیریت املاک تجاری وقفی به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی در زمینه مالکیت اعیان و سرقفلی، نیازمند توازن میان حفظ حقوق موقوفات و حمایت از معیشت صاحبان کسب‌وکار است که در صورت عدم دستیابی به توافق اداری، حل و فصل آنها را به مراجع قضایی ارجاع می‌دهد.
پیچیدگی در مالکیت؛ از عرصه تا سرقفلی
وی در تحلیل چالش‌های پیش روی اداره اوقاف اظهار کرد: در بسیاری از این پرونده‌ها، وضعیت مالکیت به اشکال مختلفی بروز می‌کند از جمله اینکه گاه تنها عرصه ملک وقف شده است یا اعیان ملک وقف است و در مقابل، حق تملک اعیان یا سرقفلی متعلق به شخص دیگری است.
وی افزود: این تداخل‌ها در حقوق مختلف، فرآیند مدیریت را دشوار می‌کند.
به گفته میرکریمی در برخی موارد نیز صاحبان کسب‌وکار در گذشته با عدم رعایت ضوابط اوقافی، حقوق خود را به سنوات واگذار کرده‌اند و اکنون با مراجعه به اداره اوقاف با چالش‌های قانونی مواجه می‌شوند.
مسیر حل اختلاف؛ از توافق اداری تا مراجع قضایی
مدیرکل اوقاف استان تهران درباره راهکار مواجهه با این پرونده‌ها گفت که تنها راه چاره، مراجعه به اداره اوقاف و همکاری با این نهاد است.
وی تاکید کرد: اگر توافق در سطح اداری و با توجه به ضوابط موجود میسر نشود، مراجع قضایی راه اصلی حل این مسائل خواهد بود.
میرکریمی تصریح کرد: هر فردی که طبق قانون اساسی حق دادخواهی دارد، می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کند. تشخیص حق و فصل منازعات در نهایت بر عهده قوه قضاییه است چرا که ممکن است ظرفیت‌ها و مقررات قانونی اوقاف، اجازه حل برخی مسائل را به صورت اداری ندهد.
وی خاطرنشان کرد: در صورت صدور حکم قضایی، اداره اوقاف با ارائه مستندات لازم، برای استیفای حقوق موقوفات اقدام خواهد کرد.
تسهیل امور؛ اولویت حفظ معیشت و حقوق موقوفات
میرکریمی با تاکید بر رویکرد تسهیل‌گرانه اداره اوقاف، افزود: این نهاد تمایلی به تعطیلی کسب‌وکارها ندارد.
وی گفت: تعطیل شدن یک مغازه، علاوه بر آسیب به معیشت خانواده‌های مرتبط، باعث از بین رفتن درآمد موقوفه نیز می‌شود؛ در حالی که وظیفه ما حفظ هر دو حق است.
وی بر اهمیت نقش مدیریت‌های محلی در ایجاد تعادل میان حفظ حقوق کسب‌وکارها و رعایت قوانین اوقاف تاکید کرد و گفت: بسیاری از این مشکلات در قالب کمیسیون‌های مختلف و با بهره‌گیری از اختیارات قانونی قابل حل است اما در صورت عدم دستیابی به نتیجه، مراجع قضایی تنها مسیر قطعی خواهد بود.
منبع: خبرگزاری ایرنا
منبع: خبرگزاری ایرنا
